万达广场大商业物业管理方案4篇

万达广场大商业物业管理方案4篇万达广场大商业物业管理方案　DESIGNFORZHAOQINGPROJECT2019.10上海力夫建筑设计有限公司正本广东肇庆万达销售物业规划建筑方案　肇庆●鼎湖下面是小编为大家整理的万达广场大商业物业管理方案4篇,供大家参考。

篇一：万达广场大商业物业管理方案

SIGN FOR ZHAOQING PROJECT2019.10上海力夫建筑设计有限公司正本广东肇庆万达销售物业规划建筑方案

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN目录CONTENTS• 01 背景调研BACKGROUND RESEARCH• 02 规划解读PLANNING INTERPRETATION• 03 规划策略PLANNING STRATEGY• 04 规划方案PLANNING PROPOSAL• 05 产品设计PRODUCT DESIGN• 06 造型设计FAÇADE DESIGN• 07 示范区设计DISPLAY AREA DESIGN

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN一：背景调研----BACKGROUND RESEARCH

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN肇庆市物华天宝 ：肇庆市位于中国华南，隶属于广东省，西靠桂东南，珠江主干流西江穿境而过，北回归线横贯其中。背枕北岭，面临西江，上控苍梧，下制南海，为粤西咽喉之地。项目所在鼎湖区，与周边各县市联系紧密，发展潜力巨大。|区位分析District Analysis广州市肇庆市划分佛山市广州市清远市云浮市佛山市广州市清远市云浮市

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN德庆市鼎湖区高要区封开县怀集县端州区四会市广宁县基地热点中心：基地位于鼎湖区，邻近肇庆市市中心，属肇庆市中心偏东，占据大量景观资源，区位优势显著，是肇庆市市发展建设的热门区域，引领肇庆市城市居住典范。|区位分析District Analysis

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN地理优势：鼎湖区是肇庆市中心城区重要组成部分，属珠江三角洲地区改革发展规划范围主体之一。西江航道、321国道和广茂铁路横贯全境，南广、贵广铁路、广佛肇城际轻轨、江肇高速和规划的广佛肇高速等重点项目快速发展。|区位分析鼎湖山站 （距基地4.4km）项目基地市中心 （距基地13.1km）District Analysis羚羊峡景区 （距基地6.5km）端州站 （距基地5.9km）碧莲湖公园 （距基地2.2km）鼎湖山景区 （距基地3.1km）鼎湖东站 （距基地13.1km）七星岩景区 （距基地11.8km）将军山风景区 （距基地9.2km）九龙湖景区 （距基地9.1km）龟顶山森林公园 （距基地17.4km）羚羊山森林公园 （距基地8.5km）彼岸寺 （距基地6.2km）坑一文化广场 （距基地5.1km）黄村文化广场 （距基地1.4km）北岭山森林公园 （距基地6.1km）蕉园村文化广场 （距基地1.1km）葫芦山旅游景区 （距基地19.3km）城市广场 （距基地2.0km）肇庆东站 （距基地13.1km）砚坑紫云谷 （距基地3.0km）鼎湖体育公园 （距基地3.8km）天湖鹭岛生态风景区 （距基地9.2km）砚阳湖公园 （距基地2.8km）鼎湖站 （距基地2.2km）

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN基地周边学校，商业，等配套资源丰富，拥有鼎湖山、紫云谷、羚羊山森林公园等得天独厚的自然景观资源。SITE广利高级中学肇庆市第一人民医院总部桃二学校肇庆新区体育中心肇庆医学高等专科学校鼎湖实验中学鼎湖区中医院广东理工学院旅游学院肇庆宣卿中学周边配套：基地位于肇庆市鼎湖区主城区以南、黄村文化广场以东。位于鼎湖区核心区，西南临近肇庆市市中心，东北鼎湖新区，西北临鼎湖山国家级自然保护区，东南接羚羊山森林公园具有丰富的配套及景观资源。|区位分析District Analysis广利彭寿小学新围小学砚洲学校肇庆新区中铁商务广场鼎湖区人民医院鼎湖中学鼎湖区政府广东省总工会鼎湖疗养院门诊部沙二学校沙埔镇中心小学中山大学附属第三医院肇庆医院主城区圣地广场鼎湖市场肇庆市农业学校高兰学校肇庆市外语学校肇庆复退军人医院肇庆市技师学院（大冲校区）肇庆学院广东工商职业技术学院华侨城鼎湖第一实验中学

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN交通便捷：多条城市干道、城市轻轨、铁路交汇于此，四通八达，交通优势十分明显。|交通分析Traffic AnalysisSITE 3SITE 2SITE 1

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|配套分析Peripheral Supporting AnalysisSITE 1SITE 3SITE 22.2KM肇庆市农业学校广东省总工会鼎湖疗养院门诊部龙一卫生站鼎湖区政府万福卫生站分站鼎湖区教育局广东理工学院旅游学院肇庆博艺实验学校肇庆鼎湖区实验学校贝儿健幼儿园鼎湖区逸夫小学圣地广场坑口市场苏宁易购鼎湖山景区羚羊山景区黄村文化广场项目周边配套服务设置现处于发展完善阶段，但已有成熟教育、医疗、学校、商业等配套设施。肇庆鼎湖区第一实验学校紫云谷景区

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|配套分析Peripheral Supporting AnalysisSITE 1SITE 3SITE 22.2KM西江羚羊山森林公园碧莲湖公园鼎湖山风景区景观资源：区域内有碧莲湖、西江等水景资源，鼎湖山、羚羊山、紫云谷等景区资源，区域景观资源丰富紫云谷景区

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN享用区域核心资源，稀缺地块，造就稀缺价值政策POLICY江景VIEW山景VIEW品牌BRAND地段LOCATION居高临下，视野开敞 依山傍水，环境优越 城市绿地，资源绝佳 龙头品牌，品质保证 出则繁华，入则宁静|用地特征Base Feature

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN「美即是真 · 真即是美· 」这就包括你们所知道、和该知道的一切。———约翰 约翰 · 济慈 《 希腊古瓮颂 》“Beauty is truth,truth beauty,”—that is all Ye know on earth,and all ye need to know.John Kwats,Ode on a Grecian Urn

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN项目定位TARGET STRATEGY以极致的态度，海纳百川，定制高品质的人居体验刚需改善、轻奢豪宅

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN二：规划解读----PLANNING INTERPRETATION

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis 容积率：3.0 全高层社区 建筑以东南朝朝向为主 内部大花园 一期户型面积段偏大：98㎡-139㎡ 二期户型面积减小融创·鼎湖府一期二期三期

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis碧桂园·都荟  容积率2.8 建筑建筑以南向东南朝向为主，局部景观好的超想西南向 内部大花园 全高层社区 户型面积段：103㎡，130㎡，142㎡

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis 容积率4.0 全高层社区 间距基本为满足规范的最小间距 建筑朝向以东南向为主 户型面积段：90㎡-118㎡龙光·玖龙湾50M50M50M 50M

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis美的公园天下  容积率2.8 建筑朝向以南向及东南向为主 内部大尺度花园 全高层社区 户型面积段：95㎡，115㎡，130㎡

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis富力尚悦居  容积率3.0 全高层社区 大花园，大栋距 户型面积段：76㎡-120㎡90M110M70M60M

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis新力水投锦瑶府 肇庆保利花园  容积率2.7 大部分建筑正南北布置，部分楼栋倾斜45°布置 高层建筑建筑间距约50-70米 中央花园 规划布局相对均质，无中轴对称50M 60M 50M50M 50M 50M80M80M

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis恒泰悦璟府 容积率2.6 高层+洋房 建筑为东南朝向 中轴对称 户型面积段：87㎡-135㎡ 洋房价格较高层价格高出约1000

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|市场调研Land use analysis新力水投锦瑶府 肇庆中海新城1号  容积率3.3 45F超高层+18F洋房 建筑以西南朝向为主 洋房面积段：110㎡-142㎡ 洋房售价11000，相比周边楼盘售价高出3000

　碧桂园·都荟2.8 融创鼎湖府3.0龙光玖龙湾4.0中海新城一号3.3富力尚悦居3.0恒泰悦璟府2.6美的公园一号2.81、当地住宅以朝东朝南为主，景观好时可以朝西2、住宅以T4独栋点式住宅为主3、周边楼盘容积率较高，容积率基本在 3.0以上4、因地块容积率较高，当地楼盘基本为全高层社区，但中海新城一号容积率3.5，规划为洋房+超高层住宅5、当地少有低容积率项目，容积率2.6楼盘以高层+洋为主，如恒泰悦璟府、碧桂园幸福里6、洋房相较高层户型存在溢价空间，洋房售价高于高层售价1000-30007、当地小面积段户型去化较快保利花园2.7龙光玖龙 湾容积率 4.0带装均价：

　8400 元 /m²清泉山庄碧桂园都 荟容积率 2.8带装均价：

　8300 元 /m²融创鼎湖 府容积率 3.0带装均价：

　7300 元/ /m m²一米阳光山林湖美的公园 天下容积率 2.8带装均价：

　8200 元 /m²恒大鼎湖豪 庭容积率 3.0带装均价 ：

　6000 元 /m²地块 一地块三47.4 亩地块二102.89 亩恒泰悦璟 府容积率 2.6带装均价 ：

　6500碧桂园幸福 里容积率 2.6带装均价：

　8000 元 /m²富力尚悦 居容积率 3.0带装均价 ：

　8000 元 /m²

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN调研总结1、当地住宅以朝东朝南为主，景观好时可以朝西2、住宅以T4独栋点式住宅为主3、周边楼盘容积率较高，容积率基本在 3.0以上4、因地块容积率较高，当地楼盘基本为全高层社区，但中中海新城一号容积率3.5，规划为洋房+超高层住宅5、当地少有低容积率项目，容积率2.6楼盘以高层+洋房为主，如恒泰悦璟府、碧桂园幸福里6、洋房相较高层户型存在溢价空间，洋房售价高于高层售价1000-30007、当地小面积段户型去化较快

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|用地条件Land use analysis地块一项目 指标用地面积 94534.30㎡产品业态 大商业、金街、沿街商业、公寓、住宅容积率 ≤2.6（其中住宅容积率≤1.04）建筑密度60-03-A、60-03-B地块≤60%（其中住宅建筑密度≤22%）绿地率 60-03-A、60-03-B地块≥20%限高 60-03-A、60-03-B地块≤100米车位配比1、商业0.8辆/100㎡2、住宅0.8辆/户地块二项目 指标用地面积 39648.38㎡产品业态 住宅、沿街商业、幼儿园容积率 ≤3.0（其中商业容积率≤0.45）建筑密度 ≤35%（住宅建筑密度≤29%）绿地率 ≥30%限高 ≤100m车位配比1、商业1辆/100㎡2、住宅0.8辆/户地块三项目 指标用地面积 68591.6㎡产品业态 住宅、沿街商业容积率 ≤3.0（其中商业容积率≤0.45）建筑密度 建筑密度：≤35%（其中住宅建筑密度≤20%）绿地率 ≥30%限高 ≤90m车位配比1、商业1辆/100㎡2、住宅0.8辆/户建筑退界线地库退界线用地红线地块三容积率3.0地块一容积率2.6地块二容积率3.0

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|基地现状Land use analysis2371562356 7414

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN景观资源：区域内有西江等水景资源，鼎湖山、羚羊山等景区资源，区域景观资源丰富场地现状：场地相对平整|有利因素分析Favorable factor analysis SITE 1SITE 3SITE 22.2KM西江羚羊山森林公园鼎湖山风景区紫云谷景区“中心”“社区”“江景”

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN1、周边道路尚未完善2、地块一地块三东南侧存有城际轻轨，存在一定噪音影响|不利因素分析Unfavorable factor analysis地块二地块三地块一城际轻轨

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN|设计重点及难点Design Focus And Difficulty地块一设计难点及重点1、如何保证商铺去化，提高商铺溢价2、如何提高公寓溢价和去化3、如何提高住宅的溢价和去化

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN三：规划策略----PLANNING STRATEGY

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN策略STRATEGY商业设计策略|规划策略Planning Strategy

　肇庆 ● 鼎湖万达销售物业规划建筑方案ZHAOQING ●DINGHUWANDA ● PROJECT CONCEPT DESIGN商业策略一：

　取消内街地块一B地块内街远离大商业，且与金街联系不紧密，南侧为城际轻轨，人流不易到达，难以形成真正意义上的金街，不利于销售取消内街，改为沿街商铺，利于销售

　1、北侧东进大道为主干道，南侧紧邻河道及城际轻轨，生活氛围不高2、周边团基本为住宅地块，此规划道路成为未来城市居住组团生活...

篇二：万达广场大商业物业管理方案

管理服务协议 - 1 -

　物业管理服务协议

　甲方

　 上海万达商业广场管理有限公司

　法定代表人

　 丁本锡

　联络地址

　 上海市杨浦区四平路金岛大厦 1806 室

　邮编

　200433

　乙方承租方 

　 身份证号营业执照号

　 法定代表人

　联络地址

　邮编

　乙方承租商铺基本情况 坐落位置上海万达商业广场 地下一层/影院首层

　 建筑面积

　平方米 套内建筑面积

　 平方米

　 类

　型

　 商

　用

　根据有关法律、法规的规定在自愿、平等协商一致的基础上甲乙双方分别作为上海万达商业广场以下简称“本物业” 、 “物业” 的物业管理人和本物业商铺使用人就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议 第一条

　物业管理服务事项 根据国家相关法律法规规定及本协议约定甲方为乙方提供如下物业管理服务 1、本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务。

　2、本物业公用区域的保洁、安防、秩序维持、公共绿地养护等服务。

　3、本物业装饰装修管理服务。

　4、本物业区域内其他双方协商的有偿服务。

　第二条

　双方的权利和义务 一甲方的权利义务 1、对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮 2、按照本协议约定的物业服务事项与标准提供相应的服务但除甲方直接责任原因外不承担对乙方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务甲方不承担乙方的经营风险 3、接受政府相关部门指导协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作协调本物业管理区域内消防自查、自救工作制止和纠正本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行

　物业管理服务协议 - 2 - 为 4、及时向乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项接受相关政府部门的指导及时处理投诉 5、结合实际情况依法制定本物业相关管理规定并书面或以公告的方式告知乙方 6、建立健全本物业的物业管理档案资料 7、在不损害他人合法权益及社会公共权益的前提下按照双方约定或协商确定费用向乙方提供本协议约定以外的服务项目 8、接受本物业发展商委托对其保留的建筑部位及设施设备包括但不限于外墙体广告位、经营性停车场、内外广场、楼顶等进行经营管理并收取相关费用 9、对乙方及其雇员和顾客违反物业管理法规政策、本物业相关管理规定及本协议的行为进行处理包括但不限于责令停止违章行为要求乙方承担违约赔偿责任及支付违约金对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者有权依法中止或停止提供物业服务包括但不限于安防、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供暖、供水等 并采取符合本协议约定的催缴催改措施

　10、对本物业实施统一的经营管理包括统一招商和调整布局统一组织开业仪式统一商铺装修管理统一宣传推广和营销活动统一日常营运管理统一管理经营质量保证金和促销费用等 11、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务但不得将整体管理责任转让给第三方 12、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其它服务费用 13、其他法律法规确定的权利及义务。

　(二) 乙方的权利义务 1、接受甲方提供的物业服务就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议 2、承担在本物业投资和商业经营的全部风险 3、遵守本物业相关管理规定 4、按时向甲方缴纳物业服务费用及其它服务费用或代收代缴费用 5、装饰装修所承租商铺时遵守国家有关消防安全、装饰装修管理等法规及甲方制定的有关装饰装修管理制度规定 6、未经政府及甲方批准不得以任何形式改变、损害本物业原有建筑主体结构和消防分隔等设施不得以任何理由占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

　因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施设备的应事前书面申请经甲方批准后方可在甲方监督下合理使用并在约定的期限内恢复原状造成损失的给予赔偿 7、服从本物业统一营业时间安排

　物业管理服务协议 - 3 - 8、遵守本物业消防安全管理规定按时与甲方签订《消防安全责任书》 并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具、设施进行维护按政府相关部门要求进行检测保证其能够正常使用 9、按照安全、公平、合理的原则正确处理本物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系不得侵害他人的合法权益 10、未经甲方同意不得将任何物件包括标牌

　广告牌等安装、张挂在外墙和公共部位的墙壁上不得利用物业从事非法活动不得将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品带入、存放在本物业内 11、依据本协议之约定接受甲方的统一招商与经营管理缴纳统一的经营质量保证金及促销费与其他费用并执行统一开业、营业、促销等经营管理方面之规定 12、按商铺租赁合同约定的经营范围从事有关经营活动; 13、乙方如需并依法且按照商铺租赁合同约定可以转租所承租商铺则在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方并确保转承租人在进入租赁区域前与甲方签订完成物业管理协议否则乙方应继续承担本协议项下责任。乙方为转承租人承担物业管理协议项下义务承担连带保证责任 14、负责赔偿其营业员、顾客等违反本物业各项物业管理规定造成的损失负责教育、监管其成员、代理人、雇员或其他使用者遵守服从本协议和其他有关规定对于上述人员与本物业有关的任何违约或侵权行为除当事人承担法律责任外乙方承担连带责任 15、法律法规规定的其他权利和义务。

　第三条

　物业服务费等费用 一物业管理费 1、乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定为每平方米每月

　60 元人民币。

　2、物业服务费中包含了以下费用 1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3物业管理区域清洁卫生费用 4物业管理区域绿化养护费用 5物业管理区域秩序维护、保安费用 6办公费用 7物业管理企业固定资产折旧 8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9相关税费及物业管理公司合理利润;

　物业管理服务协议 - 4 - 10空调主机的运行维护及能源费用。

　11双方商定的其它费用。

　本物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费。

　3、物业服务费计收时间为乙方接收承租商铺之日起。

　乙方应于本协议签订之日一次性预缴

　个月的物业服务费。此后的物业服务费按

　结算乙方需在每个缴租期最后一个月的 25 日前缴纳下个缴租期的物业服务费用。如当天为法定假日则缴纳物业服务费用的期限可顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付的按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。

　二其他费用 1、乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费用并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用。

　2、乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用不得以任何理由拒绝或延期支付。

　3、如物业服务费中未包含空调服务费用则乙方应另行支付承租商铺的空调服务费用。空调服务费用按照该商铺建筑面积与本物业建筑面积的比例对本物业发生的空调费用进行分摊计算乙方应按照甲方通知按时向甲方交纳。

　三履约保证金 为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费用乙方应于本协议签订之 日 一 次 性缴纳相当于

　 个月的物业服务费作为履约保证金和预缴

　 个月的物业服务费。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或滞纳金甲方有权扣留全部或部分履约保证金冲抵乙方的前述欠费。履约保证金不足以冲抵前述欠费的甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后将保证金补足否则按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后若乙方完全履行本协议规定的义务甲方应在 10 个工作日内将保证金无息退还给乙方。

　四质量保证金 为保证乙方遵守本物业统一管理的要求乙方同意在本协议签订时向甲方缴纳质量保证金共计人民币 10,000

　元整作为乙方在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量之担保。当商铺不按时开业及出售的商品质量不符合国家规定或有损于商业广场的整体声誉时甲方有权从保证金中向消费者或受损方支付退货款及赔偿款保证金由乙方在接到甲方书面通知后 5 日内予以补足否则乙方应按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后若乙方完全履行本协议规定的义务甲方应在 90 个工作日内将保证金无息退还给乙方。

　五乙方可以以现金、银行转账或银行汇款的方式向甲方支付物业服务费用等费用按该等方式支付的款项均以甲方实际收到款项之日为付款日所有付款发生的银行手续费用由乙方承担。

　物业管理服务协议 - 5 - 六在征得甲方书面同意的情况下乙方如需转租须缴清转租之前的物业服务费、能源费等各项相关费用。

　第四条

　代收代缴费用 受有关部门或单位及乙方的委托甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费等代收代缴服务具体执行方式及收费标准按当地政府规定实行。

　第五条 保险 一甲方负责协调为本物业的共用部位、共用设施设备向保险公司投保财产一切险、公共责任险等并承担相应的费用。

　二乙方负责其自用部位包括自行完成的装修等 自用设施设备租赁区域的财产等财产一切险、公共责任险的投保并承担相应费用。

　三本物业正式交付使用后发生重大事故时甲乙双方应立即向保险公司申请索赔并协助有关部门共同分析查明原因按投保责任处理。

　第六条

　违约责任 一甲乙双方应全面履行本协议任何一方违反本协议约定的应当按照规定承担违约责任。

　二非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的甲方不承担责任。

　三如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其它应缴费用的乙方除应如数支付或补足外每逾期一日按应付未付金额的 3‰向甲方支付违约金。逾期达 15 日的甲方还有权按本协议第二条第一项有关约定中止或停止对其提供物业服务。

　四如乙方违反物业管理各项规定的甲方有权要求乙方限期纠正逾期仍不纠正的甲方有权按本物业相关管理规定或本协议有关约定追究乙方违约责任并有权按本协议第二条第一项有关约定中止或停止对其提供物业服务。

　五双方确定甲方无需就以下原因所致损害承担责任 1、因不可抗力导致的服务中断或物业价值的贬损 2、因物业本身固有瑕疵造成的损害 3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时停水、停电或停止共用设施设备的使用 4、因非甲方责任造成的供水、供电、空调、通讯、有线电视及其他公用设施设备的中断、障碍及损失 5、乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准 6、经本物业业主同意的工程改造或商铺调整导致的损害。

　第七条 紧急状况

　物业管理服务协议 - 6 - 为维护公众、业主、使用人的切身利益在不可预见情况下如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的甲方不承担责任其它事宜双方按有关法律规定处理。

　第八条 不可抗力 在本协议执行期间如遇不可抗力致使协议无法履行双方按有关法律规定处理。

　第九条 争议解决 本协议在履行中如发生争议双方应协商解决协商无法解决的可向本物业所在地人民法院提起诉讼。

　第十一条 其他 本协议正本共 6 页一式两份双方各执一份自甲方签字盖章、乙方签字自然人或盖章法人之日起生效。

　乙方承租商铺租赁合同终止时本协议自动终止但如相关费用尚未结清则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。

　 附件 附件 1装修管理手册 附件 2营运手册 附件 3消防责任书

　甲方

　乙方

　授权代表

　授权代表

　 年

　 月

　 日

　年

　 月

　 日

　物业管理服务协议 - 7 - 附件 3

　消防责任书

　甲方 上海万达商业广场管理有限公司

　乙方

　 为创建一个安全、稳定的经营环境确保商铺及及广场的消防安全根据中华人民共和国公安部第 61 号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》...

篇三：万达广场大商业物业管理方案

广场经历了哪三代开发模式？

　万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（ 简称“商业中心”）； 五星级及超五星级酒店的开发与运营（ 简称“高级酒店”）； 商业运营及物业管理（ 简称“商业管理”）； 写字楼、 公寓和住宅的开发销售（ 简称“销售物业”）

　在内 的四大核心业务板块， 公司 四大业务板块之间相互支持、 相互提升， 形成了 一个有机业务整体。

　万达商业地产的最大特色——订单模式

　 订单模式一：

　联合发展 即万达集团和众多国际国内 一流的主力店商家签订联合发展协议， 共同选址、 约定信息共享等双方的权利和义务。

　万达选择战略合作伙伴有三个标准：

　1 ：

　具有强大的吸引 力和凝聚力的世界500强企业 2：

　社会知名度高， 亲和力强的亚洲超一流企业 3：

　国内 相关行业的前三名 到现在， 万达已和沃尔玛、 家乐福、 百安居、 百盛、 新世界、 国美、 苏宁等20多家跨国及国内 顶尖商业连锁签订了 联合发展协议。

　与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴， 双方约定无论万达到什么地方开发万达广场， 这些合作伙伴都要跟随开店。

　订单模式二：

　平均租金 将全国的城市分三等租金：

　一等是北京、 上海、 广州

　 二等是省会城市

　 三等是其他城市

　 确定每一等城市的平均租金。

　不再就单个项目 的租金水平进行谈判， 节约谈判时间， 从而保证了 快速扩张、 快速发展以及稳定的租金收益。

　订单模式三 ：

　先租后建 即招商在前， 建设在后。

　或者叫：

　颠倒程序（ 把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。

　为什么要招商在前？

　1 、 因为招商绝非招一个主力店的问题。

　做一个购物中心， 一般有七、 八家主力店， 而且是不同业态的主力店组合在一起， 才能满足一站式购物的需求， 同时提高大家的比较效益。

　很多大的主力店签约时都要求排他性， 不能出 现同业态的竞争对手。

　 2、 因为这样可以降低风险。

　由于万达广场在开工前， 大部分商业面积都已确定租户 ， 且约定商业广场从建成后的91 天起开始计租， 因此不管进没进场， 购物中心只要开业， 一两个月 就能收到租金 。

　 订单模式四 ：

　技术对接

　也叫共同设计。

　首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积， 高度， 出入口 、 交通体系等， 再由万达做出方案来认证， 是否合适， 提出意见， 等设计图纸确定之后， 双方正式签订一个具有法律效力的确认书， 然后要合作伙伴马上打一笔保证金。

　 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金， 这样能确保不会跑单， 有效防控风险。

　 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定， 避免商家进场后的改建， 减少浪费， 因此租赁面积完全被租金所覆盖， 没有无效面积

　万达广场项目选址

　第一、 二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。

　2003 年之后的第三代产品在选址上， 更多在城市副中心或新区的中心。

　万达选址的变化原因：

　 1 ）

　中心城市的核心商圈万达已基本布局了， 开始选择次级商圈发展；

　 2 ）

　城市核心商圈土地十分稀缺， 竞争激烈及高额的土地成本， 而城市副中心及新区土地成本较低；

　 3 ）

　城市副中心及新区规划起点高， 城市配套好， 适合营造高品质的项目；

　4 ）

　中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移， 从而为商业项目实现较好的消费基础；

　 5 ）

　城市副中心及新区的土地一般规模较大，

　可以开发多种产品， 降低开发险；

　 6 ）

　城市副中心及新区的开发项目投入成本较低， 升值潜力较大；

　 7 ）

　在城市副中心及新区开发大型综合体， 可以获得政府较好的政策优惠。

　 万达广场第一代产品(2002—2003)

　■ 选址：

　核心商圈的黄金商业地段。

　■ 建筑、 业态：

　单体商业楼， 地下一层， 地上四层； 业态分层布局， 地下是停车场， 一楼是分割销售的小店铺， 二、 三楼是超市， 四楼是电影城。

　 ■ 规模：

　占地面积 1.2-2 万平 ， 建面 5 万平方米左右。

　■ 商户：

　万达独特的“订单式商业”

　为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，

　如沃尔玛、 美凯龙、 百盛等， 这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献， 也构成了万达商业广场的核心优势。

　■ 招商要点：

　利用沃尔玛作为商业号召力，

　同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴， 投资于购物中心， 然后将黄金铺位高价分零出售。

　 ■ 享受政策：

　作为国内较为成熟的商业地产开发商，

　各地的政府都表现出极大的热情， 愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

　■ 案例：

　长春、 长沙、 南昌、 青岛

　万达广场第二代产品

　■ 选址：

　核心商圈的黄金商业地段。

　■ 建筑、 业态：

　单体组合式。

　百货、 超市、 建材、 影院。

　 ■ 规模：

　占地面积 5 万平左右， 建筑面积 10—15 万平方米。

　■ 经营方式：

　若干个没有散售的购物中心整体出售， 溢价变现。

　 ■ 案例：

　沈阳、 天津 ■ 设计缺陷：

　 一是没有室内步行街， 整个项目没有灵魂； 店和店之间的联系割裂， 人流动线设计不合理。

　 二是纯商业定位， 除了商业之外没有文化、 娱乐、 体育、 酒店等别的业态。

　 三是零售类比例偏大， 占总经营面积 80％以上。

　 万达广场第三代产品

　■ 选址：

　城市副中心、 城市开发区、 CBD。

　■ 建筑、 业态：

　大型城市综合体， 盒子+街区+高层， 引入步行街。

　百货、 超市、 家电、 美食、 影院、 星级酒店、 高端写字楼、 高尚住宅、 SOHO。

　 ■ 规模：

　占地面积 10-20 万平 ， 建面 40—80 万平方米。

　■ 经营方式：

　核心商业部分只租不售， 但大型综合体中的住宅与小型商业、 写字楼的销售， 有效解决了资金支持问题。

　真正实施了“房地产开发补贴商业经营” 模式。

　 ■ 案例：

　北京、 上海、 宁波、 成都 第三代城市综合体有何创新和优势？

　（优势）

　万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：

　 一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、 城市的新开发区以及城市的 CBD。

　 二是多种业态综合， 合理搭配， 形态多元化， 功能上优势补充， 投资收益最大化。

　 三是商业业态增加了休闲、 餐饮、 娱乐的比重， 打造“24小时不夜城”。

　 （创新）

　可以把写字楼销售出去， 得到的现金流能减轻整个项目的总投资， 从而提高投资回报率。

　 酒店、 商业、 写字楼综合于一体， 能增加比较效益和综合效益， 创造“月光经济效益”、 24小时商圈， 进而刺激晚上消费， 增加商业的销售和酒店的入住率。

　万达广场前两代产品出现过哪些问题？

　1、 商业定位上：

　建筑形式单一， 购物环境较差。

　 业态单一， 90%以上为购物， 缺乏休闲与娱乐。

　 业态组合上的不科学， 沃尔玛、 美凯龙与精品店的组合， 无法互动。

　 没有解决好目的性消费（超市、 建材）

　与非目的性消费（精品店）

　的人群组合。

　 主力店占到 70%以上， 租金过低， 影响收益。

　2、 规划设计上：

　 在建筑形式上主力店之间、 主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动。

　 动线规划普遍较差， 平面循环与立体交叉的动线不好。

　3、 商业销售上：

　 独立商铺销售价格过高， 散铺投资收益预期无法实现。

　 过分追求销售数量、 快速的现金回报， 过于追求商铺销售利润的最大化， 而缺乏对投资类型、 经营品类、 已售未售商铺的控制， 而忽视了商铺投资者和商业租户利益的保护。

　4、 商业经营上：

　 过分依赖主力店的拉动效应， 而忽视经营。

　 沃尔玛们和其他商铺的竞争不公平， 因为客流的阻挡（这是最主要的）、 收费的偏高、 管理部门的不同、 缺乏统一的促销策略都导致商铺经营危机。

　各地万达广场信息一览表（商业部分）

　信息地区 产品 种类 占地 面积 建筑面积业态 分布 价格信息自营面积出售面积区位选址 建筑形态装修状况规划 设计 营销 推广 主力客户企划 包装 备 注 南昌红谷滩万达广场 商业、 酒店、 写字楼、 住宅（三代）

　13. 3万㎡ 55万㎡

　负一层：

　沃尔玛、 二三层：万千百货、 四五层：

　万达影城、 等 3. 5万元/㎡ 49. 8万㎡5. 2万㎡城市副中心、 新区 CBD 底层商铺+高层住宅 商业毛坯、住宅精装“回” 字形排布，盒子+街区+高层订单模式、大部分自营、小部分销售 投资商和合作商 南昌 CBD 核心、江西首席城市综合体

　南京万达广场 住宅、 公寓、 写字楼 、酒店、 商铺（三代）

　39 万㎡ 120万㎡ 一~四层：

　万达影城、 万千百货、 金陵家居、大歌星 KTV、沃尔玛、 国美等 37500 元/㎡

　 新 城市 商业 中心 盒 子+ 底层 商铺 商 业毛坯 、精 装公寓盒子+高层+街区并排、

　订 单 模式、大部分自营、小 部 分销售 投资商和合作商 南京万达旗舰店、 成为南京城市商业新中心

　天津河东万达广场 公寓、 写字楼、 商铺、 高层（三代）

　8.2万㎡ 52 万㎡ 一~三层：

　万达影院、 万千百货、 必胜客、国美、 老凤祥、大歌星 KTV、等 3 万元 /㎡

　 连 接中 心城 区和 滨海 新区 盒 子+ 高层 +底 层商铺毛坯十 三 栋高 层 一字排布+盒子+街区 订 单 模式、（商铺）大部分自营、小 部 分销售 投资商 +合作商 +私人住宅庞大的规模、 齐全的业态、 丰富的品牌种类、 高端的建筑设计品 质和完备的城市功能配套

　合肥包河万达广场 住宅、 写字楼、 商铺、 酒店 11 万㎡ 70 万㎡ 一~五层：

　万千百货、 沃尔玛、万达影院、 大玩家、 国美、麦当劳、 肯德基 、大 歌 星27500 元/㎡

　 合 肥市 一环内、经 济文 化枢纽 双 塔高 层+ 盒子 +底 层商铺商 铺毛坯 、精 装公寓梯 形 分布、 双塔高层+盒子+底层商铺+公寓 订 单 模式、（商铺）大部分自营、小 部 分销售 投资商 +合作商 +私人住宅开创合肥现代商业新纪元， 成为 合肥地标建筑和城市名片

　KTV、 孩子王购物、

　广州白云万达广场 商 业 综合体 21.9万㎡ 56.4万㎡ 商业、 写字楼、写字楼、 五星级酒店、 精品名店 24765 元/㎡

　 项 目位 于白 云新城，广 州北 部空 港经 济圈 核心

　简 装修 盒子+街区+多层订 单 模式、（商铺）大部分自营、小 部 分销售 投资商 +合作商 +私人住宅第一个 A 级旗舰店， 成为中国最好的商业中心

　万达第三代产品规划分析

　■ 四菜一汤 “四菜” 是四栋商业体， 包括酒店、 商业、 精装公寓、 写字楼， 商铺主要引进都是主力店， “一汤” 贯穿其中的步行街。

　 ■ 步行街：

　万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”， 步行街把几个街串连起来的时候， 会把小商铺放在步行街里面， 还要让人流从主力店到主力店之间， 必须经过步行街， 这也是美国购物的基本原则。

　 ■ 百货楼的摆位， 一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置 ■ 娱乐业态：

　万达广场最初火起来的业态是：

　电影院、 KTV 和室内游乐中心， 这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合， 具有极强的目的性。

　娱乐业态自身吸引大量的人流， 对展示面、 交通等明显的可达性要求不是特别高， 所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。

　业态组合价值分析

　■ 招商时考虑的业态价值：

　品牌价值、 利益价值、 聚客价值。

　■ 品牌价值：

　沃尔玛、 百安居、 百盛、 华纳影院、 国美……对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。

　这些品牌一般都作为主力店进驻， 而且愿意以低租金的代价招商， 来获取较高的品牌影响力。

　■ 租金价值：

　外店、 申格体育、 宏牛鞋都、 大食代…… 一般而言， 业态的规模以及品牌知名度与对租金的献是成反比的， 业态规模越大、 品牌知名度越高， 其每平米的的租金就越低； 业态规模越小、 品牌知名度越小， 其每平米的租金就越高。

　 ■聚客价值：

　沃尔玛、 万达影院、 大食代……沃尔玛是平价日用消费品零售业态， 对吸引人流具有巨大作用； 万达影院、 大食代属于万达商业广场中休闲娱乐业态，加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一个趋势， 其对提升人气贡献相当大。

　■ 万达广场发展了一批战略合作伙伴：

　沃尔玛、 家乐福、 欧倍德、 百安居、 肯德基、 必胜客、 百脑汇、 吉盛伟邦、 国美电器 、 一兆韦德、 神采飞扬、运动 100、 大歌星 KTV、 百盛购物广场、 灿坤 3C 数码广场、 红星美凯龙国际家居广场、

　新加坡大食代美食广场等等。

　万达广场每到一个城市， 都会从中选择适宜的合作伙伴。

　■ 具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心 70%面积的商业。

　 房地产开发补贴商业经营

　■ 万达广场商业租售比例：

　只租不售 ■ 主力店占商业建筑面积比例：

　70% ■ 由于万达自主持有物业比例很高， 主力店的租金收入比较低， 回报慢， 且占了大部分面积， 影响整体经营收入， 而万达广场采取的又是快速复制扩张战略， 在资金周转上要求非常高， 曾经一度陷入资金紧缺危机， 所以在第三代产品万达调整了物业结构：

　在做购物中心的同时， 开发部分写字楼、 住宅或者商务公寓， 通过出售这部分物业， 获取充足资金来支持商业经营。

　资金来源

　 ■ 资金来源：

　自有资金、 银行贷款、 建筑商垫资、 销售回款、 租金收入、 经营性物业中长期抵押贷款等。

　在分期滚动开发下， 前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。

　■ “以售养租”、“房地产开发补贴商业经营”：

　通过项目的销售部分的销售还款， 平衡投资现金流通， 商业持有部分的低租金以达到“稳定开业” 为核心目标。

　以售养租的做法很多公司都有， 万达的优势在于产业链条比较完整， 前端和后端能够无缝衔接， 并且形成核心竞争力。

　■ 商业地产开发所需资金， 约 20% 由万达直接投资——“销售利润 + 内部资金调配”； ...

篇四：万达广场大商业物业管理方案

广场（商场）物业管理专项方案 万达广场早期介入工作方案和接管验收管理方案

　 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业

　万达广场商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、万达广场接管验收管理、租户入住管理、保安管理、万达广场消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

　物业管理实施方案(参考) - 小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会,我们将全心 投入,争取这次和贵方合作的机遇

　一、接管验收管理方案

　为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。

　业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所...

　 1、管理内容：

　（1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

　（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；

　（4）与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

　（5）与开发、施工单位联合进行大厦物业交接核对、接收各类房屋和钥匙，核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；核对、接收各类设施设备；核对、接收各类标识。

　2、管理措施：

　（1）组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作；

　（2）制定接管验收规程；

　（3）掌握物业验收的标准和程序；

　（4）提高对接管验收重要性的认识；

　（5）实事求是地开展接管验收工作；

　（6）按规定办理接管验收手续。

　租户入住管理方案和保安管理方案 二、万达广场早期介入工作方案

　在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

　1、工作内容：

　 （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；

　 （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：

　园区规划设计；

　建筑设计和选材；

　 环境整体设计；

　标识系统的设计、配置；

　绿化设计；

　其它公建配套设施配置；

　电梯、空调系统的配置；

　消防设施配置；

　安全监控系统配置；

　弱电系统其它配置；

　各类设备配置、选型；

　隐蔽工程施工。

　 2、管理措施

　（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

　（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

　（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

　三、租户入住管理方案

　在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

　 1、管理内容：

　（1）在租户领房前将所有资料准备齐全。

　（2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。

　（3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

　（4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

　（5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

　（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

　 2、管理措施：

　（1）制定《租户领房程序》；

　（2）策划租户入住现场布置方案；

　（3）按照租户领房程序，安排工作流程；

　（4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见；

　（5）按规定办理租户入住手续。

　四、保安管理方案

　在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的 24 小时全天候管理方案。

　1、管理内容：

　（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

　门岗的任务：

　a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

　b.维护出入口的交通秩序；

　c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

　d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦；

　e.严禁携带危险物品进入大厦；

　 f.遇有外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记。

　g.为租户提供便利性服务。

　巡逻岗的任务：

　a.按规定路线巡视检查，不留死角；

　b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

　c.对大厦内的可疑人员进行检查防范；

　d.大厦安全检查；

　e.装修户的安全检查；

　f.防范和处理各类治安案件；

　g.防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

　（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施 24小时监控，确保大厦安全。

　对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

　值班保 安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

　2、管理措施：

　（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

　（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于 4 次会操。

　（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

　（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

　（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

　消防管理方案和清洁绿化方案

　五、消防管理方案

　某广场是高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

　1、管理内容：

　（1）做好消防监控中心的管理；

　（2）做好消防设施、器材的管理；

　（3）保持消防通道的畅通；

　（4）加强大厦装修期间的消防安全管理；

　（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

　（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

　2、管理措施：

　（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

　（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

　（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

　（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

　（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

　（6）制止任何违反消防安全的行为；

　（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

　（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警

　六、清洁绿化方案

　清洁绿化作为物业管理的重头戏，是大厦内不可缺少的部分，关系到整个大厦的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

　1、管理内容：

　（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

　根据气候，给花木适量浇水。

　根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

　及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；

　制定预防措施，防治病虫害；

　做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期（每年 8 月、11 月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

　（2）大厦室内公共区域的绿化布置；

　（3）清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

　绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁大厦所有设施（含各种标志牌），随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

　地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

　垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面；每月对垃圾房消毒二次。

　大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线；每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。

　楼层：大厦各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

　电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸；擦拭消防栓、灭火器；每季清洁天花板及照明部件。

　电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。

　消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施；每周清洁墙身；每月大清洗。

　各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。

　洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

　外墙：定期清洗。

　2、管理措施：

　（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；

　（2）按操作规程进行规范操作；

　（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；

　（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁公司清洁督查

　巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；

　（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

　房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

　七、房屋、设施设备管理方案

　房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

　1、管理内容：

　（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

　租户已领房：

　a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

　b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

　c.空关房：空关房（含租户托管房）移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商， 并督促其予以解决。

　（2）设备设施维护：

　电梯在装修期间实行保护性管理；

　大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

　公共卫生设施每天检查一次；

　水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

　电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；

　供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

　消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

　电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

　租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

　2、管理措施：

　（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；

　（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

　（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

　（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

　（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

　（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

　八、财务管理方案

　财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，

　不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

　1、管理内容：

　（1）加强现金收支管理；

　（2）搞好财务核算；

　（3）财务收支状况每年公布一次；

　（4）做好年度预算和决算工作；

　（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销；

　（6）及时掌握财务收 支状况，做好财务分析，为领导决策提...

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